Sistemas de Gestión Urbanística
Existen diferentes sistemas para la gestión y ejecución del planeamiento urbanístico. A continuación, se detallan los más relevantes:
Sistema de Compensación
Mediante este sistema, los propietarios se comprometen a realizar las obras de urbanización, a ceder los terrenos a las administraciones y a proceder finalmente a la equidistribución entre ellos. Para su aplicación, se precisa la constitución de la junta de compensación. Para su funcionamiento, los miembros de la junta aportan terrenos y capital.
Juntas de Compensación
Al tratarse de un sistema de gestión privada, los propietarios que hayan logrado llegar a un acuerdo, deben notificar cuanto antes a las autoridades municipales. Para ello deben comenzar presentando los siguientes documentos:
- Acreditación de la existencia de los propietarios suficientes, esto es, que representen al menos el 50% de la superficie de la unidad o sector.
- Acreditación de todos los bienes y derechos que afecten a este sector.
- Plan de sectorización y/o plan parcial.
- Proyecto de urbanización.
- Propuesta de bases.
- Justificante de su publicación tanto en el BOCAM como en un diario.
La reunificación de estos documentos forma la llamada iniciativa. Finalmente se publica en el BOCAM y se notifica a cada propietario sobre la constitución de la junta de compensación. Tras su constitución definitiva, se eleva a escritura pública donde figuran los siguientes datos:
- Relación de propietarios y empresas urbanizadoras.
- Determinación de las fincas incluidas en la unidad de ejecución.
- Cargos.
- Acuerdo de constitución de la junta.
- Plazo de adhesión.
Sistema de Cooperación
Este sistema se sitúa en un punto intermedio, donde existe una estrecha y activa colaboración entre administración y agentes privados. Al ser un sistema de naturaleza mixta, se requiere una participación activa de la administración y de los propietarios de la unidad de ejecución. A la primera, le corresponde la ejecución de las obras de urbanización mientras que los otros se encargan básicamente de la distribución de los beneficios y cargas. Una vez realizada la urbanización, se pasa a la distribución de los solares entre los propietarios que se hace mediante reparcelación forzosa.
La forma de actuar del sistema, permite diferenciar dos fases:
- Fase jurídica: la administración notifica la iniciación del expediente de reparcelación. Tras la aprobación inicial, se concede un tiempo para recoger las alegaciones y reclamaciones procedentes de los propietarios para a continuación pasar a la aprobación definitiva.
- Fase técnica: los propietarios ponen a disposición de la administración actuante sus terrenos, con el fin de que aquella proceda a la cesión de los solares que le corresponden a la administración, y se ocupe también de la contratación de la ejecución y dirección de las obras de urbanización.
Sistema Expropiatorio
La expropiación forzosa es un absoluto intervencionismo público mediante el cual las administraciones implicadas actúan adquiriendo la personalidad de los propietarios de los terrenos, a quienes se despoja de toda potestad dominical, no sin antes haber recibido el justiprecio correspondiente, según el valor adquirido por aquellos, según las reglas de valoración contenidas en la L8/07.
Ejecución Forzosa
En el sistema de ejecución forzosa la administración actuante culmina subsidiariamente la actividad de ejecución aún pendiente, por cuenta y cargo de la entidad o persona directamente responsables de dicha ejecución hasta el momento de la aplicación de dicho sistema. Para acudir a este sistema, previamente se ha debido de producir un incumplimiento de los deberes urbanísticos en cualquiera de los trámites del sistema de compensación. La gestión recae directamente en la administración, quien podrá actuar mediante una sociedad mercantil.
Evolución Histórica de las Ciudades
Ciudades Antiguas
- Egipto: Trazado geométrico, calles muy estrechas, células con habitaciones en torno a un patio cerrado, distintos tamaños según jerarquía. La vida debía hacerse en los patios y terrazas.
- Mesopotamia: Ciudades a lo largo de los ríos Tigris y Éufrates. Las ciudades mesopotámicas tienen como características sus fortificaciones. El palacio está situado en un extremo de la ciudad, en una plataforma elevada.
- Creta y Micenas: Presentan un trazado mucho más irregular, sin avenidas y sin composiciones geométricas de las ciudades. La ciudad es irregular, cuenta lo estético.
- Grecia: Además de templos, surgen edificios destinados al bien público, situados en torno al ágora o plaza, que en principio albergaba el mercado y luego constituye el centro político de la ciudad. Lugares de diversión y ocio.
- Roma: Tipologías edificatorias: foros, palacios, templos, termas, anfiteatros y circos. Trazados regulares geométricos. La organización del espacio urbano con eje axial cardo (norte-sur) y eje axial decumano (oeste-este).
Ciudad Islámica
El callejero es irregular y estrecho en el que con frecuencia hay calles que no tienen salida. Hay muralla que encierra la ciudad. No hay en la ciudad islámica plazas, edificios públicos y de diversión, como teatros y circos. Los únicos lugares comunes son los baños, el zoco y la mezquita. Ciudad amurallada. Las ventanas no permitían ver al exterior. Ancho de las calles determinado por el medio de transporte.
Ciudad Medieval
Tienden a la regularidad geométrica y a adaptarse a la topografía. La intención de las ciudades medievales no es ser irregulares, por lo que encontramos en ellas varios tipos de planos básicos: circulares, lineales, bastidas (ortogonales), etc. Generalmente adaptados a la topografía y en torno a un castillo. Se amurallarán la mayoría de las ciudades.
Ciudad del Renacimiento
Surge la perspectiva, aparecen los palacios, los proyectos de arquitectura y los arquitectos. Se busca la ciudad ideal, se construyen plazas, edificios emblemáticos, fuentes, jardines. Se busca las proporciones geométricas. Suelen ser radiales y utilizan muchas plazas.
Ciudad Barroca
Se crean ensanchamientos de calles, creación de perspectivas, salones, arboledas, paseos. Se busca destacar la grandeza. Se modifican los límites urbanos. Se busca el paso de la ciudad residencial a la capital.
Conceptos Urbanísticos
- Lindero: Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes.
- Alineación oficial exterior: Es la línea señalada por el planeamiento para establecer el límite que separa las parcelas edificables de los suelos destinados a vía pública o espacios libres públicos.
- Alineación oficial en volumetría específica: Son las alineaciones de las vías más significativas, lo que no significa que en su interior existan vías o espacios libres públicos.
- Superficie de la parcela: Es la dimensión, en proyección horizontal, del área comprendida dentro de los linderos de una parcela.
- Parcela mínima: Es la superficie que desde el Plan General, en la norma zonal o en la ordenanza particular del planeamiento correspondiente se defina como mínima para que una parcela pueda ser edificable.
- Parcela edificable: Es la parte de la parcela comprendida dentro de las alineaciones oficiales.
- Elementos de referencia: Son el conjunto de parámetros según los cuales se determina la posición del edificio en la parcela.
- Planimétricas: Sirven para determinar la posición de la proyección horizontal del edificio. Alineación interior o privada, alineación virtual en plantas superiores, alineación remitida para sustitución o reconstrucción.
- Altimétricas: Sirven para determinar la cota o nivel de la implantación de la urbanización y de la edificación. Rasante, cota natural del terreno, cota de origen y referencia.
- Propias del edificio: Cerramiento, fachadas, línea de edificación.
- Alineada: Cuando la línea de edificación o el cerramiento son coincidentes con la alineación oficial.
- Fuera de alineación: Cuando la línea de edificación o el cerramiento es exterior a la alineación oficial.
- Retranqueada: Cuando la línea de edificación o el cerramiento es interior a la alineación oficial.
- Separación a linderos: Es la distancia entre cada punto de la fachada del edificio y el lindero de referencia más próximo, medida perpendicularmente respecto a un plano vertical apoyado en dicho lindero.
- Retranqueo: Es la anchura de la faja de terreno comprendida entre la línea de edificación y la alineación oficial, u otro elemento de referencia de las vías o espacios libres de uso público que fije la norma zonal de aplicación, la ordenanza particular del planeamiento correspondiente, o instrumento de desarrollo del Plan General.
- Separación entre edificios: Es la dimensión que separa a sus fachadas exteriores, bien estén sobre la misma parcela, en parcela colindante o separadas por un vial o espacio libre de uso público.
- Fondo edificable: Es la distancia entre una superficie vertical situada en la alineación oficial y otra paralela a la misma situada al interior de la parcela.
- Área de movimiento de la edificación: Es la que resulta de aplicar las condiciones de posición del edificio dentro de la parcela edificable y determina la zona de ésta susceptible de ser ocupada por la edificación.
- Ocupación: Es la relación entre la superficie ocupada por el edificio y la de la parcela expresada en porcentaje.
- Superficie edificada por planta: Es el área de la proyección horizontal de la superficie comprendida dentro del perímetro exterior de la planta, excluyendo.
- Superficie útil: Se entiende por superficie útil de un local la comprendida en el interior de sus paramentos verticales y que es de directa utilización para el uso a que se destine.
- Superficie edificable: Es el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie edificada total que puede construirse en una parcela o en un área determinada.
- Altura libre: Distancia vertical libre (como la existente entre el suelo y el techo de una habitación), que permite el libre tránsito.
- Cornisa: El de la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con la fachada del edificio.