Alojamientos Turísticos: Apartamentos y Campings – Concepto, Regulación y Clasificación

Apartamentos Turísticos

Concepto, Regulación y Clasificación

Apartamentos Turísticos (Art. 38 de la LTA): Establecimientos de alojamiento turístico integrados por un conjunto de unidades de alojamiento (que pueden ser apartamentos, chalés, villas, bungalós u otros formatos) dispuestas para su inmediata ocupación, contando con mobiliario y equipamiento para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que el conjunto de las unidades de alojamiento sea objeto de comercialización en común por un mismo titular de la explotación.

Grupos de Apartamentos Turísticos

  • Edificios/Complejos: Aquellos establecimientos integrados por 3 o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de 1 edificio (Edificio) o de varios (Complejo), disponiendo de entrada propia y de escalera y ascensores de uso exclusivo.
  • Conjuntos: Son agregados de 3 o más apartamentos situados en 1 edificio o en edificios contiguos, ocupando sólo 1 parte de los mismos (aquí, no todo el edificio es de apartamentos, pudiendo éstos estar dispersos).

En los suelos clasificados urbanísticamente como de uso turístico, sólo serán objeto de inscripción en el Registro de Turismo los establecimientos de apartamentos turísticos correspondientes al grupo edificios/complejos.

Categorías de Apartamentos Turísticos

Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/complejos serán clasificados, en función de la calidad de sus instalaciones y servicios, en las categorías de 4, 3, 2 y 1 llaves. Los establecimientos del grupo conjuntos se clasificarán en las categorías de 2 y 1 llaves.

Modalidades de Apartamentos Turísticos

Playa, rural, ciudad o carretera. Si la ubicación es la de playa (distancia igual o menor a 1.500m de la ribera del mar), obligatoriamente habrá de clasificarse en esta modalidad.

Los establecimientos de playa han de cumplir una ratio de 110m2 cuadrados de suelo de parcela neta por cada unidad de alojamiento, elevándose esta ratio a 150m2 en los de categoría de 4 llaves. Los establecimientos de playa deben contar con piscina, zona ajardinada y una proporción de al menos 1 plaza de garaje por cada 2 unidades de alojamiento.

Si cumple las condiciones de ubicación de más de una modalidad, el titular habrá de elegir la modalidad a la que se acoge. Los establecimientos de playa o rurales ubicados en suelo no urbanizable tienen establecido un requisito de unidad parcelaria mínima para su emplazamiento, con un mínimo de 30.000m2. En suelo no urbanizable sólo serán objeto de inscripción en el Registro de Turismo los establecimientos pertenecientes al grupo edificios/complejos.

Requisitos Comunes y Específicos

Los establecimientos de apartamentos deberán cumplir las exigencias legales sobre construcción, prevención de incendios, seguridad y sanitarias. De otra parte, en el Decreto 194/2010 se establecen requisitos en relación con el suministro de agua potable y de electricidad.

Como regla general, cada unidad de alojamiento debe estar compuesta por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Sin embargo, en las unidades de alojamiento de sólo 1 o 2 plazas, el salón-comedor, la cocina y el dormitorio se pueden unificar en 1 sola pieza, denominándose estudio.

Condiciones de Funcionamiento

  1. Los establecimientos hoteleros y los establecimientos de apartamentos quedan sujetos al principio de unidad de explotación.
  2. Se prohíbe el uso residencial de las unidades de alojamiento o cualquier otro uso diferente del turístico. La infracción de esta prohibición puede ser sancionada conforme a la legislación urbanística.
  3. Los establecimientos deben contar con una recepción, excepto los del grupo edificios/complejos de menos de 10 unidades de alojamiento y los del grupo conjuntos cuyas unidades estén situadas en diferentes edificios. En este caso podrá prestar las funciones propias de recepción desde un local próximo o a través de personal que tenga su residencia en los alrededores, siempre garantizando una atención telefónica permanente a los usuarios.
  4. El plazo de duración de la estancia no puede superar los 45 días. El período de ocupación diaria comenzará a las 17 h del día de llegada y finalizará a las 10h del día de salida, salvo otro acuerdo entre las partes.
  5. Los precios incluyen el suministro de agua, electricidad, energía para la cocina y el agua caliente, la entrega del alojamiento en las debidas condiciones de limpieza.
  6. Queda prohibido a los usuarios introducir muebles en las unidades de alojamiento o aparatos que aumenten considerablemente el consumo habitual de agua o energía.
  7. Es obligatorio la existencia de una persona que ostente la dirección en los establecimientos de 4 llaves con 10 o más unidades de alojamiento, en los de 3 llaves con 15 o más unidades y en los de 2 y 1 llaves con 30 o más unidades de alojamiento.

Campamentos de Turismo o Campings

Concepto y Clasificación: Categorías, Modalidades y Especialidades

Art. 46 de la LTA: Establecimientos turísticos que, ocupando un espacio de terreno debidamente delimitado, dotado y acondicionado, se destinan a facilitar a los usuarios turísticos un lugar adecuado para hacer vida al aire libre, durante un período de tiempo limitado, utilizando albergues móviles, tiendas de campaña u otros elementos análogos fácilmente transportables o desmontables (o instalaciones fijas que pueda tener el camping).

Regulación: Decreto 164/2003, de 17 de junio, de Ordenación de Campamentos de Turismo.

Categorías, Modalidades y Especialidades

  1. Categorías: Lujo, Primera, Segunda y Tercera. Distintivo de color verde (forma de “L”) acompañada de 4 estrellas, la de 1ª mediante la sigla «1ª” con 3 estrellas, la de 2ª con «2a» y 2 estrellas, y la de 3ª con «3a» y 1 estrella.
  2. Modalidades: Playa, rural, ciudad o carretera (dependiendo de la ubicación) (igual que para establecimientos hoteleros). Si la ubicación es la de playa, obligatoriamente habrá de clasificarse en esta modalidad. En otro caso, si cumple las condiciones de ubicación de más de una, el titular elegirá la modalidad.
  3. Especialidades: El Decreto se remite a la aprobación futura de un catálogo de las mismas y de sus correspondientes distintivos, contemplándose únicamente en aquél la especialidad de Campamento-Cortijo y sus características.

Requisitos Estructurales, de Seguridad y de Ubicación

En el Capítulo II del Decreto 164/2003: superficies de acampada, las capacidades de alojamiento, las instalaciones fijas de uso colectivo, las condiciones y limitaciones referidas a las instalaciones fijas de alojamiento, las parcelas, los accesos, viales, aparcamientos y cerramientos. Aspectos que habrán de ser tenidos debidamente en cuenta por los técnicos redactores del proyecto a presentar para su inscripción.

También: sistemas de seguridad y prevención de incendios, los servicios higiénicos, los requerimientos en relación con los suministros de electricidad y agua potable, así como los sistemas de tratamiento y evacuación de aguas residuales y de residuos sólidos. En el Anexo del Decreto 164/2003, requisitos específicos en función de su categoría: se disponen en relación con las edificaciones (recepción, restaurante, bar, super); con las instalaciones higiénicas (lavabos, duchas); otras instalaciones (fuentes de agua, alumbrado); y también respecto a los servicios a prestar (uso de idiomas por el personal de recepción, teléfonos públicos, vigilancia…)

Con respecto a la ubicación (atención preferente): para evitar cualquier riesgo en caso de fuertes lluvias u otros desastres naturales, para cuidar de la propia salubridad de los usuarios no situándose cerca de actividades potencialmente contaminantes y también para cuidar la preservación de los entornos de monumentos, zonas arqueológicas o espacios protegidos. Para ello se establecen minuciosamente un largo listado de prohibiciones en cuanto a la ubicación de estas instalaciones en el art. 5 del Decreto citado y la obligación de presentar unos informes y estudios técnicos acreditativos de la ausencia de riesgos en el procedimiento de inscripción.

Disponer de 20m2 por persona (ratio), instalaciones fijas (super, aseos), se construirán respetando “el estilo” de su comarca, ratio para plazas de aparcamiento (por cada 3 personas, una plaza), máximo 75% del área de la parcela.

Régimen de Funcionamiento

Los campings han de contar con un reglamento de régimen interior en el que se dispongan las condiciones de admisión, las normas de convivencia, el horario nocturno (un mínimo de 7h) en el que no se permitirá la circulación de vehículos y no se deberá sobrepasar un determinado nivel de ruidos.

La recepción, como mínimo deberá funcionar de 8 de la mañana a 10 de la noche, siendo el centro de relación con los usuarios a todos los efectos.

Junto con la hoja de admisión se entregará a los usuarios un folleto informativo bajo el título «Normas de Seguridad y Recomendaciones para una mejor estancia» (castellano, inglés, alemán y francés), con el siguiente contenido mínimo:

  1. Nombre, categoría y modalidad del establecimiento;
  2. Servicios e instalaciones y sus precios;
  3. Normas generales de convivencia, prohibiciones y horario de silencio;
  4. Plano general reducido del recinto, indicando los aspectos de seguridad;
  5. Normas de prevención de situaciones de emergencia y de actuación en caso de ellas;
  6. Teléfonos de Protección Civil, Policía Local, centro sanitario más cercano y otros similares de interés;
  7. Duración de la jornada;
  8. Criterios medioambientales seguidos por el establecimiento y a cumplir por los usuarios.

En lugar visible de la recepción la siguiente información:

  1. Nombre, categoría y modalidad del establecimiento;
  2. Temporada de funcionamiento y horarios de prestación de los distintos servicios;
  3. Precios;
  4. Plano de situación con señalamiento de los distintos servicios, la ubicación de las parcelas, y la situación de los extintores y las salidas de emergencia;
  5. Anuncio de hojas de reclamaciones;
  6. Reglamento de régimen interior redactado, al menos, en castellano, inglés, alemán y francés.

Los precios son libres sin más obligación de comunicar las modificaciones a la Consejería de Turismo. Los precios de alojamiento se determinan por jornadas, entendiéndose que ésta comienza y termina a las 12 de la mañana.

Otro requisito: tener contratado un seguro de responsabilidad civil que garantice los posibles riesgos de su actividad. Actualmente está dispuesta una cobertura mínima obligatoria de 600.000 euros por siniestro, aunque pudiendo pactar el empresario con el asegurador una franquicia máxima de 600 euros.

Otro aspecto novedoso recogido en el Decreto andaluz, para evitar un uso indebido de los campings y el que éstos se conviertan en asentamientos permanentes que puedan tener consecuencias medioambientales negativas, es el de las limitaciones recogidas en su art. 40. Prohíbe este precepto la venta de las instalaciones fijas de alojamiento y de las parcelas del camping. También la ocupación de parcelas por un mismo usuario por más de 8 meses al año, debiendo ser todas las parcelas desalojadas y reacondicionadas, al menos, cada 8 meses. Así mismo se prohíbe la instalación en las parcelas de elementos fijos tales como cierres, pavimentos, fregaderos y similares, por parte de los usuarios, siendo su incumplimiento causa de resolución del contrato lo que deberá figurar en el reglamento de régimen interior.

Finalmente, señalar que el procedimiento de clasificación e inscripción de los campamentos de turismo en el Registro de Turismo es el mismo que se ha examinado para el caso de los establecimientos hoteleros.

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